Le propriétaire d’un garage dans un immeuble en copropriété souhaite le convertir en logement, mais il n’a pas l’accord de la copropriété. Ce copropriétaire sollicite un permis de construire et l’obtient. Le syndicat des copropriétaires le conteste devant la juridiction administrative.

Ce dernier soutenait notamment que le permis de construire ne pouvait pas être délivré faute de résolution autorisant les travaux.

Le Conseil d’État est saisi et commence par rappeler que :

En vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

Et de poursuivre :

Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée.

La seule qualité de propriétaire suffit donc pour déposer et obtenir le permis de construire.

Mettre en œuvre les travaux autorisés sera en revanche une autre affaire. En effet, si les travaux autorisés en vertu de ce permis étaient mis en œuvre sans l’accord des copropriétaires, le Conseil d’État rappelle que ces derniers disposent d’une action civile, tendant par exemple à la démolition ou la remise en état des lieux.

CE, 23 octobre 2020, ville de Paris : n°425457 | 425486

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Cas particulier : un couple séparé de bien avait inclus dans leur contrat une clause formulée : « chacun d’eux sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, en sorte qu’aucun compte ne sera fait entre eux à ce sujet et qu’ils n’auront pas de recours l’un contre l’autre pour les dépenses de cette nature ».

Cette clause doit-elle être interprétée comme une clause de non-recours ou doit-elle être écartée, la contribution aux charges du mariage étant d’ordre public ?

La Cour de cassation penche pour la seconde hypothèse et juge en s’appuyant sur les articles 214, 226 et 1388 du Code civil :

en présence d’un contrat de séparation de biens, la clause aux termes de laquelle « chacun [des époux] sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, en sorte qu’aucun compte ne sera fait entre eux à ce sujet et qu’ils n’auront pas de recours l’un contre l’autre pour les dépenses de cette nature », ne fait pas obstacle, pendant la durée du mariage, au droit de l’un d’eux d’agir en justice pour contraindre l’autre à remplir, pour l’avenir, son obligation de contribuer aux charges du mariage.

Cass. 1re civ., 13 mai 2020 : n° 19-11444

La Cour de cassation fait donc primer l’ordre public familial sur des considérations contractuelles.

Le pôle Famille & Copropriété peut vous accompagner dans vos démarches en présence d’un contrat de mariage obscur ou déséquilibré.

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On sait moins qu’au Maroc, le consentement d’une épouse peut être donné par procuration. Dans un arrêt du 18 mars 2020, la Cour de cassation vient concilier la combinaison de ces principes pouvant sembler contradictoires.

La Cour juge ainsi :

Il résulte de la combinaison de ces textes que la présence de l’épouse marocaine à son mariage, en tant qu’elle constitue une condition de fond du mariage, est régie par la loi marocaine. En l’absence de contestation touchant à l’intégrité du consentement, la disposition du droit marocain qui autorise le recueil du consentement d’une épouse par une procuration n’est pas manifestement incompatible avec l’ordre public, au sens de l’article 4 précité, dès lors que le droit français n’impose la présence de l’époux à son mariage qu’à l’égard de ses seuls ressortissants.

Ainsi, si l’intégrité du consentement pas n’est évoqué au cours des débats, le droit marocain qui admet le recueil du consentement d’une épouse par procuration n’est pas manifestement incompatible avec l’ordre public, au regard de l’article 4 de la convention franco-marocaine du 10 août 1981.

La Cour de cassation estime en effet que le droit français n’impose la présence de l’époux à son mariage qu’à l’égard de ses seuls ressortissants.

Cass. Civ. 1^re, 18 mars 2020 : n°19-11.573

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Son coût pouvait être exorbitant.

L’article 10-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la copropriété.

Le texte est ainsi modifié :

Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n°2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce plafond à 380 € TTC.

Aussi, aucun syndic ne pourra exiger davantage lors de la vente d’un bien situé dans une copropriété.

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